IMMOBILIENVERRENTUNG

Die Verrentung von Immobilien wird auch in Deutschland zu einem immer attraktiveren Modell für Immobilieneigentümer.

Der demografische Wandel in Deutschland wird in Zukunft weitreichende wirtschaftliche Veränderungen nach sich ziehen. Denn schon heute haben die Bedürfnisse älterer Menschen einen signifikanten Einfluss darauf: Jeder zweite Seniorenhaushalt lebt im den eigenen vier Wänden und hält damit einen großen Teil der in Deutschland verfügbaren Objekte. Bis 2060 wird der Anteil der über 67-Jährigen weiter auf 27,4% steigen und damit eine Verschiebung der Eigentümergruppen auf dem Immobilienmarkt mit sich bringen. Für Makler ergibt sich durch ein Verkaufsmodell, das in Deutschland gerade Fahrt aufnimmt, ein neues Geschäftsfeld: Durch Immobilienverrentung gelangen Objekte in gefragten Lagen auf den Markt. Es winken nicht nur Provisionen, sondern auch Sinnstiftung.

Geldsorgen trotz Wohneigentum
Älteren Menschen fehlt es oft an Liquidität, obwohl sie mit ihrer Immobilie über hohe Vermögenswerte verfügen. Altersgerechte Umbauten, das Leben in einem teuren Ballungsraum oder sich Pflege zuhause leisten zu können, ist für viele ältere Eigentümer fast nicht mehr möglich. Trotzdem will aber kaum ein Eigentümer im Alter aus den eigenen vier Wänden ausziehen. Studien zufolge können sich drei Viertel aller Senioren nicht vorstellen, aus ihrem Eigenheim auszuziehen. Das führt zu einer verstärkten Nachfrage nach Nießbrauch-Modellen und macht Immobilienverrentung auch in Deutschland zu einem immer attraktiveren Modell.

Immobilie gegen Geld und Wohnrecht
ahinter steht ein in anderen Ländern bereits weit verbreitetes Prinzip, dessen Grundidee lautet: Immobilie gegen Geld und Wohnrecht. Der Wert der Immobilie wird genau ermittelt, ein Unternehmen, Investor oder eine Stiftung kauft das Objekt und der bisherige Eigentümer darf darin wohnen bis zum Ableben. Der Markt für solche Produkte wächst deshalb stetig. Mit attraktiven Vorteilen für Senioren: nämlich sofortige Liquidität und Flexibilität im Alter. Statt das als Lebensmittelpunkt angeschaffte Objekt irgendwann aufgeben zu müssen, um im Alter abgesichert zu sein, schließen sich der Verbleib in den eigenen vier Wänden und finanzielle Besserstellung nicht mehr aus.

Win-Win-Win-Situation
Durch die leichten Preisabschläge bei der Verrentung kommen neue Käufer zum Zug, die mit Preisen von teilweise mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter am aktuellen Marktgeschehen oft nicht mehr teilnehmen können. Gerade in Ballungszentren können sich Maklern so neue Käufergruppen erschließen. Eine Win-Win-Win-Situation sozusagen, denn Senioren oder ältere Menschen, die verkaufen und im Objekt wohnen bleiben, erzielen so sehr solide Verkaufswerte und profitieren ebenso wie Käufer und Makler vom anhaltenden Immobilienboom.

So funktioniert Immobilienverrentung
Die Methodik ist einfach. Senioren verkaufen ihre Immobilie – dürfen aber weiter darin leben. So ändert sich nichts an ihrem bekannten Lebensumfeld, wohl aber an ihrer oft angespannten Finanzsituation. Das Nießbrauch-Modell bietet dabei besondere Vorteile, weil es durch die Verankerung in der deutschen Gesetzgebung viel Sicherheit bringt. Diese sieht vor, dass das Nießbrauchrecht im Grundbuch an erster Stelle hinterlegt wird. Dadurch bleibt es bei jedem Weiterverkauf der Immobilie an Dritte bestehen und ist zusätzlich insolvenzsicher. Die Besonderheiten des Nießbrauchrechts bringen so auch für Investoren Vorteile: Dadurch, dass der Wohnwert über die erwartete Wohndauer vom Kaufpreis abgezogen wird, werden selbst hochwertige Immobilien in guten Lagen erschwinglicher.

Verrentung kommt für Senioren immer öfter in Frage
Weil sich Senioren mit Hilfe der Immobilienverrentung auf sichere Weise einen schöneren Lebensabend ermöglichen können, wird das Nießbrauch-Modell immer attraktiver. Wir von der DEGIV gehen davon aus, dass die Nachfrage in 2021 und den kommenden Jahren noch deutlich zunehmen wird. Denn die Menschen werden immer älter. Mit dem Alter steigen zwar nicht die finanziellen Bedürfnisse durch Konsum, aber nach kostenintensiver Pflege oder altersgerechten Umbauten. Finanzielle Mittel mithilfe von Banken zu beschaffen, ist gerade für ältere Kunden durch die seit 2016 aber deutlich rigider gewordene Kreditvergabe seitens der Banken nahezu unmöglich geworden – Stichwort: Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Nicht selten müssen die Kinder, die finanziell längst auf eigenen Beinen stehen und finanziell besser abgesichert sind als ihre Eltern, einspringen und helfen. Das ist doppelt paradox, wenn die Senioren eine wertvolle Immobilie besitzen. Das Geld ist theoretisch da, aber praktisch nicht verfügbar.

Vorgezogene Erbschaft durch ImmobilienverrentungEine mögliche und zunehmend beliebtere Lösung ist hier die vorgezogene Erbschaft durch Immobilienverrentung: Die Eltern verkaufen ihr Haus auf Nießbrauchbasis und geben Ihren Kindern vom Baranteil finanzielle Unterstützung, die diese im jüngeren Alter oft besser gebrauchen können als später im regulären Erbe. Die Summen lassen sich dabei so bemessen, dass sie im Gegensatz zu einer Erbschaft steuerfrei weitergereicht werden können. Gleichzeitig schaffen sie sich selbst Liquidität für Pflege oder Umbauten.

Immobilienzyklus neu definiert
Kauf, Verkauf oder Vererben: Der bisher klassische Zyklus von Immobilien verändert sich mit der zunehmenden Altersdemografie in Deutschland. Pflegekosten und damit Altersarmut werden zunehmen, es gibt weniger Erben. Dies hat auch einen Einfluss auf den Wert von Objekten für die Altersvorsorge und Lebensplanung. Denn allein das Wissen um eine Immobilie als immer noch nutzbare finanzielle Absicherung im Alter kann schon bei der Kaufentscheidung zum bestimmenden Faktor werden. Deshalb denken wir, dass Immobilienverrentung das Potenzial hat, den klassischen Zyklus von Immobilien in Deutschland zu verändern: Der Verkauf und das Vererben eines Objekts werden in Zukunft nicht mehr die einzigen Optionen sein.

Zielgruppen für neue Immobilien-Provisionsmodelle
Die Hauptzielgruppe für das neue Immobilien-Provisionsmodell sind Eigentümer ab 65 Jahren, die entweder verschuldet sind, eine geringe Rente beziehen oder ihr Haus nicht vererben wollen oder können, weil sie keine Nachkommen haben oder den „goldenen Lebensabschnitt„ ohne finanzielle Engpässe voll und ganz genießen möchten. Zwar lohnt sich eine Verrentung im Vergleich zum Verkauf deutlich weniger, allerdings ist der Verkauf fast immer mit dem Auszug verbunden, weshalb finanzielle Abstriche bei der Verrentung durchaus einen emotionalen Vorteil haben, der den Verkauf aufwiegen hilft.

Die Zielgruppen im Überblick:
– Senioren die Immobilien und Geld haben – aber in Ermangelung von Kindern möglicherweise keine direkten Erben
– Senioren mit Eigenheim ohne Kinder, die eine geringe Rente bekommen oder noch Kredite abzahlen müssen
– Senioren mit Immobilien ohne Kinder, die für Eventualitäten Rücklagen bilden möchten – auch weil sie von den Banken eventuell keine Kredite mehr bekommen
– Senioren, die ihr Lebensumfeld beibehalten möchten und mehr Liquidität benötigen, etwa für Reisen, Pflege oder andere Anschaffungen
– Senioren, die Ihre Kinder finanziell unterstützen möchten

Quelle: Özgün Imren Die Gesellschaft für Immobilienverrentung GmbH 03.03.2021