So wenig Hausbesitzer wie nirgendwo: Deutschland ist das Schlusslicht in der EU

Einer neuen EU-Statistik zufolge leben weniger als die Hälfte der Deutschen im Eigenheim, so wenig wie sonst nirgendwo in der Europäischen Union. Ist das ein schlechtes oder ein gutes Zeichen?
FOCUS Online erklärt, was hinter der Statistik steckt.

Nur 51,4 Prozent der Deutschen leben in einer Wohnung oder einem Haus, für das sie keine Miete bezahlen müssen. Das ist EU-weit der niedrigste Wert. Knapp vor uns liegen noch Österreich (55,4 Prozent), Dänemark (60,5 Prozent) und Schweden (64 Prozent), doch von den Eigenheim-Raten in Rumänien und der Slowakei, die das Ranking mit 96,4 beziehungsweise 91,3 Prozent anführen, sind wir meilenweit entfernt.

Die Statistik lässt den Betrachter auf den ersten Blick überrascht zurück. Wie kann es sein, dass sich fast jeder Rumäne eine eigene Immobilie leisten kann, aber nur jeder zweite Deutsche? Ist nicht Deutschland eines der reichsten Länder Europas und Rumänien genau das Gegenteil? Warum landen auch andere vermeintlich reiche Staaten wie Österreich, Schweden und Frankreich (Platz 23) auf den hinteren Rängen? Das sind die Gründe.

In der eigenen Immobilie wohnen, bedeutet nicht, gut zu wohnen
Das Eigenheim wird gemeinhin mit einer höheren Wohnqualität und einem gewissen Wohlstand gleichgesetzt. Diesen Eindruck unterstützt ein Blick auf den durchschnittlichen deutschen Immobilienbesitzer. Der ist in der Regel 45 Jahre oder älter und sein Haushalt – also entweder er alleine oder mit Partner – verdient mehr als 3000 Euro netto im Monat.
Doch das ist eine deutsche Sichtweise. International bedeutet Eigenheim oft das genaue Gegenteil: 46,3 Prozent der Rumänen etwa wohnen in überfüllten Wohnungen. Das definiert die Statistikbehörde Eurostat so, dass auf jeden Raum einer Wohnung im Schnitt mehr als ein Erwachsener oder mehr als zwei Kinder kommen. Tatsächlich wohnt der durchschnittliche Rumäne, Slowake und Kroate – die drei Länder mit dem höchsten Grad an Immobilienbesitz – auf nur 1,1 Räumen. In Deutschland sind es 1,8, also 63 Prozent mehr Platz, selbst in Mietwohnungen. Hierzulande leben nur 7,4 Prozent der Menschen in überfüllten Wohnungen, das ist einer der besten Werte innerhalb der EU.

Methode: So wurde getestet
Nicht nur günstige Zinskonditionen machen eine hervorragende Immobilienfinanzierung aus. Auch der Service muss stimmen. Dazu gehören ein hohes Maß an Flexibilität im Hinblick auf Darlehensangebote, eine ausgeprägte Kundenorientierung der Beratung sowie transparente Kundeninformationen. Vor diesem Hintergrund hat das Institut für Vermögensaufbau (IVA) in München exklusiv für FOCUS-MONEY neben der Vergabe attraktiver Darlehenszinsen auch die Servicequalität von Immobilienfinanzierern hierzulande eingehend untersucht. Für die Analyse forderte das IVA insgesamt 49 Institute – darunter Direkt-, Groß- und Regionalbanken aus der Gruppe der Sparkassen und Genossenschaftsbanken sowie Kreditvermittler – zur Abgabe eines Immobilien-Finanzierungsangebots auf. Insgesamt 27 Institute reichten dem IVA ihre Lösungsvorschläge ein. Da zwei der Testteilnehmer je zwei separate Vorschläge sowohl für das eigene Finanzierungs- als auch für das Kreditvermittlungsgeschäft abgaben, wurden von den Experten schließlich 29 Finanzierungsvorschläge ausgewertet. So wurde en détail getestet:
I. Zinskonditionen
1. Testfälle: Um die Güte der Zinskonditionen eines Immobilienkredits zu bewerten, konstruierten die Experten des IVA im ersten Schritt exemplarisch drei Musterfälle:

Testfall 1: Immobilienfinanzierung Standardfall
Vorgaben: Der Kunde (35 Jahre) möchte ein Reihenmittelhaus (Baujahr 1995) im Wert von 600.000 Euro kaufen und finanzieren. Als Angestellter verfügt er über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von 4000 Euro. Nach Erwerb und Bezug des Eigenheims fallen bei ihm monatliche Ausgaben von 2000 Euro für Lebenshaltung, Wohnnebenkosten, Mobilität, Vorsorge und Versicherungen an. Die Tilgungsraten für den Immobilienkredit sollen aus der überschüssigen Liquidität von 2000 Euro bedient werden. Nach Abzug aller Kaufnebenkosten kann der Kunde Eigenkapital in Höhe von 240.000 Euro in den Immobilienerwerb einbringen. Den verbleibenden Restbetrag von 360.000 Euro will er mithilfe eines Immobiliendarlehens mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer Tilgung von drei Prozent finanzieren.

Testfall 2: Zinssichere Finanzierung

Der Kunde (35 Jahre) möchte ein Reihenmittelhaus (Baujahr 1995) im Wert von 600.000 Euro kaufen und finanzieren. Als Angestellter verfügt er über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von 4000 Euro. Nach Erwerb und Bezug des Eigenheims fallen bei ihm monatliche Ausgaben von 2000 Euro für Lebenshaltung, Wohnnebenkosten, Mobilität, Vorsorge und Versicherungen an. Die Tilgungsraten für den Immobilienkredit sollen aus der überschüssigen Liquidität von 2000 Euro bedient werden. Nach Abzug aller Kaufnebenkosten kann der Kunde Eigenkapital in Höhe von 240.000 Euro in den Immobilienerwerb einbringen. Den verbleibenden Restbetrag von 360.000 Euro will er mithilfe eines Immobiliendarlehens finanzieren. Dabei wünscht er eine zinssichere Finanzierung, das heißt einen gebundenen Zins über die gesamte Tilgungsdauer bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits.

Testfall 3: Anschlussfinanzierung
Vorgaben: Der Kunde (42 Jahre) hat vor sieben Jahren ein Einfamilienhaus (Baujahr 1988) im Wert von 600.000 Euro gekauft und seinerzeit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren finanziert. Als Angestellter verfügt er über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von 4000 Euro. Für Lebenshaltung, Wohnnebenkosten, Mobilität, Vorsorge und Versicherungen muss der Kunde pro Monat 2000 Euro aufwenden. Da die Zinsbindung seines Darlehens in drei Jahren ausläuft, möchte er die aktuell noch sehr niedrigen Annuitätenzinsen jetzt über ein sogenanntes Forward-Darlehen für seine in drei Jahren fällige Anschlussfinanzierung bereits heute festschreiben. Wobei nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase eine Restschuld von 240.000 Euro übrig bleibt, die über die Anschlussfinanzierung abgelöst werden soll. Die Zinsbindung der in drei Jahren anstehenden Anschlussfinanzierung soll zehn Jahre betragen. Was die Tilgung anbetrifft, soll diese – im Hinblick auf die im Vergleich zum Ursprungsdarlehen bereits deutlich reduzierten Restschulden und die hohe überschüssige Liquidität des Kunden – mit fünf Prozent etwas höher angesetzt werden.

2. Bewertung der Zinskonditionen
Für jeden der zuvor genannten Testfälle erhob das IVA – getrennt nach Banken mit eigenen Immobilienfinanzierungen und Kreditvermittlern – jeweils zum 30.6.19 und 31.12.19 sowie zum 30.6.20 die Effektivzinsen der eingereichten Darlehensofferten. Dabei erhielt jeweils die niedrigste innerhalb eines jeden Testfalls zu einem der Beobachtungszeiträume angebotene Zinskondition die bestmögliche Zielerreichung von 100 Prozent. Mit null Prozent hingegen bewertete das IVA Effektivzinsen, welche einen ganzen (bei Banken) respektive einen halben Prozentpunkt (bei Kreditvermittlern) oberhalb des jeweils bestmöglichen Zinses rangierten. Die Gesamtwertung der von einem Institut unterbreiteten Zinskonditionen entspricht dem Mittelwert über alle Teilbewertungen der drei Testfälle.

Wichtig! Bei den Kreditvermittlern wählten die Fachleute eine abweichende Gewichtung. Vor dem Hintergrund sehr schnell wechselnder Konditionen ihrer Finanzierungspartner führen Kreditvermittler bei jeder Kundenanfrage eine Optimierung innerhalb der aktuell verfügbaren Zinskonditionen (ihrer Finanzierungspartner) durch. Leider ist es vielen Kreditvermittlern nicht möglich, diese Optimierung für einen mehrere Monate in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt abzubilden, sodass die betreffenden Institute nur die jeweils aktuellsten Konditionen zum 30.6.2020 angeben konnten. Diese gehen beim Vergleich der Zinskonditionen der Vermittler deshalb mit einem erhöhten Gewicht von zwei Dritteln in die Bewertung ein.

Nicht zu vergessen: Bei Banken mit eigenen Finanzierungskonditionen wurde zudem die zeitliche Stabilität der im Rahmen eines Testfalls jeweils offerierten Zinsen mitbewertet. Unterschreitet die Breite des Zinskorridors einen gewissen Grenzwert, werden 2,5 Prozentpunkte gutgeschrieben. Bei Überschreitung eines anderen höheren Grenzwerts werden dementsprechend 2,5 Prozentpunkte abgezogen. Institute konnten sich somit im Test um bis zu 7,5 Prozentpunkte verbessern oder verschlechtern.

II. Flexibilität der Darlehensofferten
Hier konnten die IVA-Experten lediglich Institute mit eigenen Finanzierungskonditionen berücksichtigen, da bei den Kreditvermittlern die jeweils „optimalen“ Zinskonditionen je Testfall und Partner von verschiedenen Finanzierungspartnern stammen. In die Bewertung der Flexibilität eines Darlehens flossen insgesamt neun Kriterien zur Anpassung des Tilgungssatzes, der Option von Sondertilgungen und der Höhe von Bereitstellungzinsen sowie der bereitstellungszinsfreien Zeit ein. Maximal erreichbar waren in dieser Teildisziplin neun Bewertungseinheiten (BE). Dabei entsprechen – skaliert – neun BE einer Zielerreichung von 100 Prozent.

III. Informations- und Serviceangebot
n diesem Segment beurteilte das IVA das Spektrum der verfügbaren Beratungs- und Informationskanäle (Post, E-Mail, Hotline, Filialberatung usw.), die Tiefe des Beratungs- und Serviceangebots (Immobilienbewertung, Gutachten, Einbeziehung von KfW-Fördermitteln) sowie Dichte und Öffnungszeiten des jeweiligen Filialnetzes. Maximal erreichbar waren hier zehn Bewertungseinheiten (BE). Wobei eine Bewertung ab 9,5 BE (bei Banken) respektive 5,5 BE (bei Vermittlern), d.h. die besten tatsächlich innerhalb der Stichprobe erreichten Ergebnisse, einer Zielerreichung von 100 Prozent entspricht.

IV. Transparenz der Kundenunterlagen
Auch hier war aus Sicht des IVA eine Bewertung nur bei Banken mit eigenem Angebot einer Immobilienfinanzierung sinnvoll. In den Fokus stellten die Fachleute im Hinblick auf das Thema „Transparenz“ den Informationsgehalt regelmäßiger Kundeninformationen, den Informationsgehalt des Zins- und Tilgungsplans, die Betrachtung der Nebenkosten, die Aufschlüsselung von Nominal- und Effektivzins sowie die Darstellung wesentlicher Konditionen (Sondertilgungsoptionen, Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigung). Maximal erreichbar waren in dieser Teildisziplin elf Bewertungseinheiten (BE). Dabei entsprechen – skaliert – elf BE der maximalen Zielerreichung von 100 Prozent.

V. Gesamtergebnis
Bei den Banken flossen die Zinskonditionen mit 50 Prozent, das Informations- und Serviceangebot sowie die Transparenz zu jeweils 20 und schließlich die Flexibilität mit zehn Prozent in das Gesamtergebnis ein. Bei den Kreditvermittlern hingegen reduziert sich die Bewertung auf die Zinskonditionen (Gewichtung 60 Prozent) und das Beratungs- und Serviceangebot (Gewichtung 40 Prozent). Daher sind die jeweiligen Bewertungen von Banken und Kreditvermittlern im Test nicht direkt miteinander vergleichbar!

Zudem haben in Deutschland nur 2,7 Prozent der Menschen ein Problem damit, ihr Haus warm zu halten. Weil im Ausland schlechter isoliert wird, sind die Raten anderswo viel höher. 9,6 Prozent der Rumänen leben in kalten vier Wänden, 27,9 Prozent der Litauer (mit 89,9 Prozent Eigenheim-Rate auf Platz 4) und sogar 33,7 Prozent der Bulgaren. Deren Eigenheim-Quote ist mit 83,6 Prozent auch deutlich höher als in Deutschland.

Im Eigenheim zu leben, bedeutet nicht, dass man es gekauft hat
Immobilienbesitzer können Sie in der Regel auf zwei Arten werden: Entweder Sie kaufen selbst eine Immobilie oder Sie erben eine solche. Eurostat erhebt keine genauen Statistiken darüber, wie Immobilienbesitzer in der EU an ihre Häuser und Wohnungen gelangt sind, wohl aber darüber, wie viele Prozent der Einwohner eines Landes noch einen Hauskredit abbezahlen.

Das sind in Deutschland 25,8 Prozent aller Einwohner, also fast die Hälfte aller Immobilienbesitzer. Daraus lässt sich schließen, dass mindestens rund die Hälfte der deutschen Hausbesitzer ihr Eigenheim selbst gekauft hat. Hinzu kommt eine Dunkelziffer derer, die es ebenfalls selbst gekauft, aber bereits abbezahlt haben. Die Rate der Hausbesitzer mit ausstehenden Krediten ist in allen Ländern mit niedrigen Raten an Immobilienbesitzern hoch. In Österreich liegt sie etwa bei 24,9 Prozent. Führend sind die Niederlande mit 60,4 Prozent vor Schweden (51,4 Prozent) und Dänemark (46,8 Prozent).

Viele Hausbesitzer haben ihre Immobilie geerbt
Anders aber in den Ländern mit hohem Immobilienbesitz: In Rumänien zahlen nur 1,1 Prozent der Einwohner noch ein Haus ab. In Bulgarien sind es 2,3 Prozent, in Kroatien 7,4 Prozent. Der logische Schluss: Viele Hausbesitzer haben ihre Immobilie hier geerbt. Das würde auch deren oft schlechte Qualität erklären. Die Häuser dürften im Schnitt älter und damit baufälliger sein.

Doch warum vererben die Deutschen so vergleichsweise wenige Häuser? Das hat historische Gründe, wie Alexander Schürt vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung schon vor einigen Jahren in der FAZ erklärte. So wurden im Zweiten Weltkrieg sehr viele Häuser in Deutschland, vor allem in Großstädten zerstört. Um danach die Bevölkerung schnell wieder in heile Häuser zu bekommen, bauten sowohl Deutschland als auch die DDR vor allem massenhaft Mietwohnungen, in denen viele Menschen auf kleiner Grundfläche leben konnten. So musste sich die Nachkriegsgeneration ihre Eigenheim erst selbst bauen, während sie in anderen Ländern seit Generationen einfach weitergegeben werden.

Immobilien sind in Deutschland günstiger als anderswo
Ein Grund für den niedrigen Immobilienbesitz fällt hingegen überraschend weg: Immobilien sind in Deutschland nicht teurer als in anderen EU-Staaten, jedenfalls nicht dann, wenn man den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in Großstädten mit dem durchschnittlichen Einkommen vergleicht.

Dann kann sich der durchschnittliche deutsche Haushalt von seinem Jahresnettoeinkommen rund vier Quadratmeter Eigenheim leisten. Das ist EU-weit der fünftbeste Wert, der nur von Dänemark (7,2qm), Belgien (7,8qm), Luxemburg (7,9qm) und Zypern (9,7qm) übertroffen wird – allesamt Länder, deren Eigenheimquote unter dem EU-Durchschnitt liegt.Hingegen können sich Menschen in Ländern mit hoher Eigenheimquote deutlich weniger Eigenheim leisten. Während die Werte in Kroatien (3,7qm) und Litauen (3,5qm) nur knapp unter dem deutschen Wert liegen, sieht es in Rumänien (2,3qm) schön düsterer aus. Schlusslicht ist übrigens Tschechien (1,5qm), das in Sachen Eigenheimquote etwa im EU-Durchschnitt liegt.

Die Preisstatistik wäre also mehr ein Indikator für die These, dass die hohen Eigenheimquoten in osteuropäischen Ländern ererbt und nicht gekauft sind.

In Deutschland ist mieten besser als anderswo
Der letzte Grund, warum es in Deutschland so viele Mieter gibt: In Deutschland leben Mieter einfach viel besser als in anderen Ländern. Auch das hat historische Gründe: Weil (West-)Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg stark auf Mietwohnungen setzte, entwickelte sich auch ein ausgefeiltes Mietrecht. Dazu zählen etwa Aspekte wie Wohngeld für einkommensschwache Mieter, der hohe Kündigungsschutz und viele andere gesetzlich vorgeschriebene Regelungen, die den Mieter schützen sollen.

Andere Länder kennen so etwas oft nicht: Die wenigen Mietwohnungen in Osteuropa werden meist unter der Hand vergeben, in Schweden sind Ablösen von bis zu 100.000 Euro für begehrte Wohnungen keine Seltenheit. „Vielerorts herrschen Wild-West-Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt“, sagt Christoph Schmid. Der Professor leitet an der Universität Bremen das Projekt „Tenlaw“, das die Mietregelungen in 32 europäischen Staaten in den vergangenen Jahren analysiert hat. „In vielen osteuropäischen Ländern geht ohne Bestechung und Beziehung gar nichts.“ Wie geordnet dagegen das Mietleben in Deutschland ist, zeigt eine amtliche Statistik: So gibt es in Deutschland mehr Gerichtsverfahren zu Mietrecht als in allen anderen EU-Staaten zusammen.

Quelle: Focus Online Mittwoch, den 16.12.2020 Finanzen100-Autor Christoph Sackmann